Vertrouwen in adviseur komt voor rekening van opdrachtgever

Het komt in de praktijk vrijwel dagelijks voor; kopers die voor de aankoop van een (bedrijfs)pand een derde inschakelen die hen adviseert in het aankoopproces en die zorgdraagt voor de onderhandelingen en/of communicatie met de verkoper.

Als er vervolgens iets mis gaat, rijst de vraag in hoeverre de koper zich richting de verkoper kan verschuilen achter deze adviseur. De rechtbank Amsterdam wees hierover in augustus 2020 een helder vonnis.

De feiten

Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot twee appartementsrechten, in totaal voor een bedrag van € 6.300.000,–. In deze koopovereenkomst is onder andere een financieringsvoorbehoud opgenomen en de verplichting voor de koper om een waarborgsom te storten van 10% van de koopprijs of het stellen van een vergelijkbare bankgarantie. Indien een van partijen de overeenkomst niet nakomt, geeft dat de andere partij het recht de koopovereenkomst te ontbinden en een boete te vorderen van 10% van de koopprijs.

In onderling overleg zijn de termijnen voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering en het storten van een waarborgsom met twee weken verlengd.

De koper heeft nadien nagelaten om de waarborgsom te storten dan wel een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Verkoper is daarom overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en maakt in rechte aanspraak op de contractuele boete van € 630.000,–, zijnde 10% van de koopsom ad € 6.300.000,–.

De koper erkent dat hij geen bankgarantie of waarborgsom heeft verstrekt. Hij geeft aan dat hij daartoe niet is overgegaan, omdat hij ervan uitging dat zijn adviseur, die hem tijdens deze koop begeleidde, tijdig een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud. Tijdens de mondelinge behandeling gaf de koper aan dat zijn adviseur dit telefonisch had gecommuniceerd met de verkoopmakelaar.

De beoordeling

De boete is verschuldigd

Doordat de adviseur telefonisch een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, terwijl het contract voorschreef dat dat schriftelijk moest gebeuren, stelt de rechter vast dat de koper niet voldoende heeft aangetoond dat het financieringsvoorbehoud tijdig en conform de vereisten is ingeroepen. Om die reden was de koper verplicht tot het storten van de waarborgsom. Nu de koper niet aan die verplichting heeft voldaan is hij aan de verkoper de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd.

Het handelen van de adviseur valt binnen de risicosfeer van de koper

De omstandigheid dat de adviseur zijn verplichtingen jegens de koper niet is nagekomen, doordat hij niet correct een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, komt voor rekening en risico van de koper. Dat kan deze niet aan de verkoper tegenwerpen.

Geen reden voor matiging

In deze procedure heeft de koper de rechter ook verzocht om de verschuldigde boete te matigen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij op zijn adviseur mocht vertrouwen, hem heeft verzocht geen boetes te laten verbeuren en er ook op mocht vertrouwen dat zijn adviseur het financieringsvoorbehoud had ingeroepen.

De rechtbank stelt voorop dat een boete slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan worden gematigd, namelijk wanneer de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank acht dat in deze casus niet het geval. De verkoper staat buiten de relatie die koper heeft met zijn adviseur. Het feit dat de adviseur het financieringsvoorbehoud niet tijdig en niet juist heeft ingeroepen ligt in de risicosfeer van de koper en dient niet voor rekening van de verkoper te komen. Dit is daarom geen omstandigheid die kan leiden tot matiging van een contractuele boete.

Mogelijke aansprakelijkheid adviseur

Hoewel de koper in deze casus waarschijnlijk dacht zeer zorgvuldig te hebben gehandeld, door een adviseur in te schakelen, blijft hij uiteindelijk met een grote schade zitten. De gevolgen van het (niet-)handelen van zijn adviseur komen namelijk voor zijn rekening.

Wellicht dat de koper deze schade op zijn adviseur zou kunnen verhalen. Deze is immers tekort geschoten. Of dat mogelijk is, hangt af van de omstandigheden van het geval en de mate waarin e.e.a. bewezen kan worden. Gezien de belangen die bij boetebedragen op het spel staan, is dat zeker een onderzoek waard.

Tips

Deze kwestie laat maar weer eens zien dat een opdrachtgever niet blind kan vertrouwen op een door hem ingeschakelde adviseur. Hij moet ook zelf in de gaten houden of de overeengekomen contractuele bepalingen worden nagekomen. Daarnaast is het verstandig om aan een adviseur verstrekte opdrachten altijd schriftelijk te bevestigen, zodat u bij schadeplichtig handelen van de adviseur niet voor een bewijsprobleem komt te staan.

Vragen?

Hebt u vragen over de samenwerking met een adviseur, of over de contacten met een adviseur van uw contractspartner, dan bespreken onze advocaten graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.