040 – 238 05 10
Een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak kán mondeling gesloten worden. Wanneer het echter gaat om een woning en de koper is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep, dan dient de koopovereenkomst schriftelijk te zijn aangegaan. Daarbij heeft een koper het recht om de koopovereenkomst zonder gevolgen te ontbinden binnen 3 dagen nadat aan hem de ondertekende koopovereenkomst ter hand is gesteld.
Duidelijk, of toch niet?
Op het eerste gezicht lijken die wettelijke regels duidelijk genoeg. Toch zijn er de nodige situaties denkbaar waarbij de vraag rijst of en hoe die regels toegepast of uitgelegd moeten worden.
Een particuliere koper is geen consument
De koper die een natuurlijk persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep wordt hierna ‘de particuliere koper’ genoemd. Het gebruik van het begrip ‘consument’ zou voor verwarring kunnen zorgen, aangezien de koop van een woning door een ‘consument’ géén consumentenkoop is in de zin van de wet. Bij een consumentenkoop is de verkoper namelijk per definitie een professionele partij die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en gaat het bovendien om roerende zaken. Een woning daarentegen is een onroerende zaak, waarbij het voor de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW niet relevant is of de verkoper een particulier of een professionele partij is.
Wie wordt waarvoor beschermd?
Waar de bedenktijd en de mogelijkheid om de ontbinding in te roepen alleen geldt voor de particuliere koper, strekt het vormvereiste van de schriftelijke overeenkomst ter bescherming van zowel de particuliere verkoper als de particuliere koper. Dat betekent dat beide partijen zich er op kunnen beroepen dat een koopovereenkomst niet bestaat, wanneer deze niet schriftelijk is vastgelegd. Anders gezegd: een mondeling gesloten koopovereenkomst is nietig. En dit gaat ver. De Hoge Raad heeft zelfs geoordeeld dat een particuliere verkoper die weigert om zijn handtekening onder een koopovereenkomst te zetten, omdat hij op het laatste moment toch nog een hoger bod van iemand anders heeft gekregen, niet alsnog tot ondertekening gedwongen kan worden. Evenmin is de verkoper gehouden een schadevergoeding te betalen aan de teleurgestelde (bijna-)koper.
Wanneer is de koop “schriftelijk aangegaan”?
Wat wordt bedoeld met het ”schriftelijk aangegaan” zijn van een koopovereenkomst? Het moet gaan om één akte (document) die door zowel verkoper als koper is getekend. Dus niet twee elkaar opvolgende aktes (documenten) of een briefwisseling.
Wanneer is iets een woning?
Daarnaast moet het gaan om een “tot bewoning bestemde onroerende zaak”. Bepalend is de feitelijke situatie op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst en niet relevant is wat de koper beoogt. De wens van de consument-koper om een oude kerk of bedrijfspand om te bouwen tot woning doet het niet onder de bepalingen van art. 7:2 BW vallen. Het mag echter wel gaan om tweede woningen (bijvoorbeeld recreatiewoningen) zolang het maar bestemd is voor bewoning en niet voor bijvoorbeeld verhuur.
De bedenktermijn van 3 dagen
Voor wat betreft de wettelijke bedenktijd van 3 dagen geldt dat de zogenaamde Algemene Termijnenwet van toepassing is. Concreet houdt dat in dat 2 van de 3 dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Is de (door beide partijen getekende) koopovereenkomst op een vrijdag ter hand gesteld aan de consument-koper, dan dient deze partij uiterlijk de daaropvolgende dinsdag om 23.59 uur de ontbinding in te roepen.
Het inroepen van die ontbinding is vormvrij, maar het is vanuit het oogpunt van bewijs sterk aan te raden dit schriftelijk te doen en op een wijze dat u kunt aantonen dat die ontbindingsverklaring de verkoper tijdig (en dus binnen de termijn van 3 dagen) heeft bereikt.
Vragen?
Hebt u vragen of wilt u meer weten over de koop van een woning? Neem dan gerust contact met ons op.