040 – 238 05 10
De Raad van Onroerende Zaken (ROZ) heeft modellen opgesteld voor de huur van bedrijfsruimten. Daarin wordt verwezen naar Algemene Bepalingen (ook van ROZ). Deze modellen worden door veel verhuurders en makelaars gebruikt in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten. De Algemene Bepalingen bevatten tevens een boetebeding voor het geval een huurder de huurprijs niet (tijdig) voldoet aan de verhuurder. Een fijn beding voor verhuurders want die boetes kunnen hoog oplopen als de huurder een tijdje de huur niet betaalt. Toch zitten daar ook wat haken en ogen aan.
Het boetebeding zoals opgenomen in de (meest recente) modellen luidt als volgt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
Geldt de boete dan voor iedere maand dat de huurder achterblijft met betalen van die betreffende maand, of kan voor elke maand maar 1 keer de boete worden gerekend ongeacht de duur van de betalingsachterstand? In het laatste geval kan over een huurtermijn die 3 maanden openstaat, dus 3 keer de boete worden gerekend. Deze cumulatie zal de boetes vele malen hoger doen uitvallen, wat brengt dat deze vraag van grote relevantie is voor huurder en verhuurder. De rechtspraak omtrent dit beding voorziet (nog) niet in een eenduidig beeld over welke uitleg men aan dit beding dient te geven.
De rechtbanken zijn over het algemeen van mening dat de boete per niet-betaalde termijn slechts eenmaal verschuldigd is en dat dus géén sprake zal zijn van cumulatie. De gerechtshoven daarentegen, laten veelal zien van mening te zijn dat cumulatie juist wél mag worden toegepast. De te betalen boetes kunnen binnen deze laatstgenoemde benadering zeer hoog oplopen. In dergelijke gevallen zal zo’n hoge boete ook eerder gematigd kunnen worden.
Tot slot dienen verhuurders bij het overeenkomen van het boetebeding in acht te nemen dat – blijkens de rechtspraak – de toepassing van het boetebeding met zich meebrengt dat de mogelijkheid tot het eisen van wettelijke (handels)rente is uitgesloten.
Met het voorgaande kan worden gesteld dat de rechtsprekende instanties wat betreft de inhoud, uitleg en toepassing van het boetebeding zeker nog niet op één lijn zitten. Met het oog op de rechtszekerheid voor zowel huurder als verhuurder is dit onwenselijk te achten. De toekomst zal moeten uitwijzen of de instanties op dit gebied dichter tot elkaar zullen komen. Tot die tijd kan het raadzaam zijn om in de huurovereenkomst zelf een duidelijker boetebeding op te nemen.