040 – 238 05 10
Nu de coronacrisis – na meer dan een jaar – blijft voortduren, worden de problemen (ook) voor mkb-ers steeds groter. Dit leidt in toenemende mate tot procedures, met name tussen huurders en verhuurders. Aanvankelijk waren dat uitspraken in kort geding. Inmiddels zijn de eerste uitspraken van bodemprocedures gepubliceerd. Het aantal is nog gering en het zijn alleen uitspraken in eerste aanleg, zodat deze nog niet alleszeggend zijn. Toch lijken voorzichtig de eerste conclusies te kunnen worden getrokken.
Vormt sluiting een gebrek van het gehuurde?
Vanaf de ingangsdatum van de huurperiode rust op de verhuurder de verplichting om het gehuurde in goede staat aan de huurder ter beschikking te stellen. Eventuele gebreken dient hij zo snel mogelijk te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Wanneer de verhuurder eventuele gebreken niet tijdig verhelpt, is de huurder gerechtigd tot een evenredige huurprijsvermindering.
Door rechters wordt verschillend geoordeeld of een gedwongen sluiting wegens corona als gebrek kan worden gekwalificeerd. Waar een deel van de rechters van oordeel is dat een dergelijke gedwongen sluiting wegens corona als gebrek moet worden gezien (met als argumentatie dat de huurder niet ongestoord gebruik maken van het gehuurde), concludeert een ander deel dat dit niet het geval is (omdat de verhuurder geen invloed heeft op de overheidsrichtlijnen die het gebruik van het pand beperken). Een derde groep rechters is van oordeel dat het in het geheel niet relevant is om uit te spreken of een sluiting wegens corona al dan niet als gebrek gekwalificeerd moet worden, omdat de aanspraak op evenredige huurprijsvermindering pas ontstaat zodra de verhuurder geen gehoor geeft aan de oproep om het gebrek te verhelpen, iets dat bij corona niet speelt (omdat de verhuurder dat niet kan verhelpen).
Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?
Wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, kan de rechter de overeenkomst (bij voorbeeld de hoogte van de huurprijs) op vordering van de huurder wijzigen.
In het verleden heeft de Hoge Raad herhaaldelijk uitgesproken dat niet te snel mag worden aangenomen dat sprake is van dergelijke onvoorziene omstandigheden. Hiervan is alleen sprake in (zeer) uitzonderlijke situaties.
Doordat (nagenoeg) alle ondernemers door corona worden getroffen, is geen sprake van een individuele situatie. Sommigen bepleiten dat dit aan een beroep op onvoorziene omstandigheden in de weg staat, omdat het dan opgaat voor een te grote groep (rechts)personen, zodat niet meer sprake is van een uitzonderlijke situatie.
Dit lijkt echter een minderheidstandpunt te betreffen. Een steeds grotere groep kantonrechters heeft uitgesproken dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kwalificeert, omdat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomsten geen rekening hebben gehouden met dergelijke verstrekkende en ingrijpende overheidsrichtlijnen.
En wat wijzigt er dan?
Ook hierover bestaat nog geen eenduidigheid. Hoewel de rechters verschillende berekeningsmethoden hanteren, lijkt de gemene deler dat zij de (spreekwoordelijke) pijn evenredig proberen te verdelen.
Dat betekent echter niet dat de huurder standaard 50% huurkorting ontvangt. In tegendeel. 50% huurkorting wordt slechts (zeer) zelden toegekend. De reden hiervoor is dat de kantonrechters rekening houden met de inkomsten die (gesloten) ondernemingen nog wel ontvangen (denk aan eventuele, verminderde omzet, maar ook aan overheidsbijdragen zoals de NOW-regeling en de TVL). In de meeste gevallen dient de huurder hierover concreet inzicht te verstrekken.
Hebben alle huurders recht op “corona-korting”?
Door de mediaberichten zou de indruk kunnen ontstaan dat alle huurders steeds recht hebben op “corona-korting”. Dit is echter zeker niet het geval. De huurder zal moeten onderbouwen dat de financiële problemen te wijten zijn aan corona. Zo kan de verhuurder geen korting ontvangen voor periodes van voor de coronaperiode. Sterker nog, huurders die voor de coronaperiode reeds betalingsachterstanden lieten ontstaan, kunnen niet altijd op sympathie van kantonrechters rekenen.
Vragen?
Hebt u vragen over uw huurovereenkomst of hebben uw (ver)huurder en u een discussie over een eventuele tijdelijke huurkorting, dan bespreken wij graag met u wat wij voor u zouden kunnen betekenen.