De Hoge Raad: huurkorting voor huurders wegens corona

Sinds het begin van de coronacrisis (15 maart 2020) discussiëren huurders en verhuurders over de vraag of de coronamaatregelen reden kunnen zijn voor huurkorting. Met zijn uitspraak van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad zich voor het eerst hierover uitgesproken. Daarmee is de eerste duidelijkheid ontstaan.

Coronamaatregelen vormen geen gebrek, maar wél een onvoorziene omstandigheid

De coronamaatregelen leveren naar het oordeel van de Hoge Raad geen gebrek van het gehuurde op. Indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kwalificeren de coronamaatregelen in beginsel echter wel als gewijzigde omstandigheid.

De voorwaarden hiervoor luiden als volgt:

1: de huurovereenkomst moet voor 15 maart 2020 zijn aangegaan;

2: de huur moet betrekking hebben op middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Hiervan is, onder meer, sprake bij food- en non-foodwinkels en horecagelegenheden;

3: de huurder moet voor zijn omzet afhankelijk zijn van de toeloop van klanten.

Huurprijsvermindering op basis van de vastelastenmethode

De omvang van de huurprijsvermindering moet op basis van de vastelastenmethode worden berekend. Daarbij wordt rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) die de huurder van de overheid heeft ontvangen. Omdat de coronacrisis niet in de risicosfeer van één der partijen ligt, moet het nadeel in principe gelijkelijk over partijen worden verdeeld.

In zijn uitspraak verstrekt de Hoge Raad een stappenplan en geeft de Hoge Raad de volgende formule: (de overeengekomen huurprijs – het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegekend) x het percentage van de omzetvermindering x 50%. Vervolgens verduidelijkt de Hoge Raad deze formule met een rekenvoorbeeld.

De Hoge Raad gaat uit van een fictieve situatie waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 bedragen. Deze bedragen resulteren in de volgende berekening:

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Deze uitspraak biedt duidelijkheid, maar sommige vragen blijven onbeantwoord

Met deze uitspraak geeft de Hoge Raad voor het eerst duidelijkheid over de invloed van corona op het huurrecht. Huurders hebben – indien zij aan bepaalde voorwaarden voldoen – aanspraak op huurkorting. Tevens verstrekt de Hoge Raad een concrete methode om de huurkorting te kunnen berekenen. Tegelijkertijd blijven met deze uitspraak diverse vragen onbeantwoord.

Alleen middenstandsbedrijfsruimte, of ook overige bedrijfsruimte?

In de eerste plaats rijst de vraag – doordat de Hoge Raad hier zo specifiek naar verwijst – of deze uitspraak enkel van toepassing is op middenstandsbedrijfsruimte (winkels en horeca). In dat geval zouden huurders van overige bedrijfsruimte (zoals sportscholen) niet in aanmerking komen voor huurkorting.

Over het algemeen zullen huurders van middenstandsbedrijfsruimte in grotere mate getroffen zijn door de verplichte winkelsluiting. Anders dan veel kantoorpanden en fabriekshallen zijn zij voor hun omzet over het algemeen immers voor een belangrijk deel (vaak zelfs volledig) afhankelijk van klantenbezoeken. Daarmee is echter niet gezegd dat huurders van overige bedrijfsruimten niet door de bedrijfssluitingen getroffen zijn. Denk aan de sportscholen, die hierdoor ook forse (inkomens)schade hebben opgelopen.

Hoewel de Hoge Raad in deze uitspraak specifiek verwijst naar middenstandsbedrijfsruimte, is het dan ook aannemelijk dat huurders van overige bedrijfsruimte in beginsel eveneens aanspraak zullen kunnen maken op huurkorting, wanneer zij op dezelfde wijze worden getroffen.

De datum van 15 maart 2020 vindt de Hoge Raad belangrijk

In zijn uitspraak benoemt de rechter nadrukkelijk dat deze uitspraak in beginsel alleen van toepassing is op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn aangegaan. Ondernemers die nadien zijn gaan huren, zullen aan de hand van specifieke omstandigheden moeten toelichten waarom hen een beroep op onvoorziene omstandigheden toekomt.

Vermoedelijk zal daarvoor (mede) relevant zijn of de huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst rekening kon (en/of moest) houden met nieuwe verplichte bedrijfssluitingen, maar zekerheid hieromtrent bestaat vooralsnog niet.

Vragen?

Hebt u vragen over deze uitspraak, of de impact van de coronacrisis op de huurovereenkomst? Onze advocaten bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.