Een verhaal uit de praktijk: hoe het kan verkeren

Hoewel ik inmiddels bijna 20 jaren op de teller heb staan als advocaat wordt mij af en toe toch bevestigd dat ik het “juridische stemmetje in mijn hoofd” niet te snel moet negeren. Ook al liggen er vrij resolute en negatieve uitspraken van de rechtbank en het gerechtshof. Een voorbeeld uit de praktijk van Guido Philipsen.

Cliënten kochten een woning op het platteland. Wat zij niet wisten, maar verkopers wel, was dat de buurman een vergunning had om een zogenaamde megastal te bouwen. Die stal zou dan hemelsbreed enkele tientallen meters van de woning kunnen verrijzen. Dat verkopers van het bestaan van die vergunning wisten, volgde uit het feit dat zij de nodige bezwaarschriftprocedures hadden gevoerd tegen het verstrekken daarvan. In die procedures hadden zij onder meer betoogd dat de komst van een megastal een grote negatieve impact zou hebben op de gezondheid en het woongenot.

Toen cliënten na het sluiten van de koopovereenkomst en levering van de woning kennis kregen van het bestaan van die vergunning voelden zij zich dan ook benadeeld. Hadden zij dit voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geweten, dan hadden zij de koopovereenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde condities. Cliënten hadden dus gedwaald door toedoen van verkopers. Terugdraaien van de koop was op dat moment echter niet meer realistisch gezien de reeds gedane investeringen in en rondom de woning. Cliënten wensten dan ook dat het door hen geleden nadeel zou worden opgeheven door verkopers. Dit nadeel bestond daaruit dat zij een koopsom hadden betaald die veel hoger was dan de waarde die de woning werkelijk had ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst gezien het bestaan van de vergunning.

Verkopers weigerden cliënten tegemoet te komen zodat ik een procedure startte bij de rechtbank waarin nadeelsopheffing werd gevorderd, bestaande uit betaling van een bedrag door verkopers. Een paar dagen voor de zitting in die procedure werd echter bekend dat de vergunning van de buurman om de megastal te bouwen, was ingetrokken. Dat maakte volgens de rechtbank dat van dwaling en nadeel geen sprake meer kon zijn bij cliënten, nu zij immers alsnog een woning hadden zónder het bestaan van de betreffende vergunning van de buurman. In een vrij bondig vonnis werden de vorderingen dan ook afgewezen.

Door mij werd namens clienten hoger beroep ingesteld. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde daarop dat van dwaling wel degelijk sprake was, maar dat enig nadeel was opgeheven omdat de vergunning niet meer bestond. Vrij vertaald: cliënten hadden toch gekregen wat zij altijd wilden, dus hoezo zouden zij benadeeld zijn?
Ik geef toe dat wanneer je de casus aan anderen uiteenzet, de meerderheid in de eerste reactie de rechtbank en het gerechtshof gelijk geeft. Maar wanneer je het nader beschouwt, ligt het toch een stuk genuanceerder. Het bleef dan ook knagen in mijn gedachten. Zat ik er zo langs?

Gelukkig kon ik client ervan overtuigen om cassatieadvies aan te vragen. Daarop vond ik in cassatieadvocaat mr. Van Basten Batenburg een medestander die dat stemmetje in mijn hoofd onderkende. Hij formuleerde vervolgens – ongetwijfeld beter dan ik tot dan toe had gedaan – de juridische zwaartepunten in de vorm van cassatiemiddelen voor de Hoge Raad. Op 13 maart 2025 verscheen de conclusie van A-G De Bock (https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:PHR:2025:304) en zij bleek helemaal op de lijn van cliënten te zitten. Volgens haar zaten de rechtbank en het gerechtshof ernaast. Wanneer cliënten niet gedwaald zouden hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst, en zij dus geweten zouden hebben van het bestaan van de vergunning, zouden zij de woning tegen een lagere waarde hebben gekocht omdat die woning op dat moment ook minder waard was. De waardevermeerdering die de woning nadien kreeg omdat de vergunning was vervallen, zou hen dan ten goede zijn gekomen. Die toevallige omstandigheid (het vervallen van de vergunning) zou dus niet tot voordeel van verkopers moeten strekken. Volgens de A-G zou de begroting van het door cliënten geleden nadeel moeten plaatsvinden naar het moment waarop de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst is gesloten (dus: ex tunc) en niet op het moment van beoordeling door de rechtbank en het gerechtshof (ex nunc).

Let wel: het zal nog moeten blijken of de Hoge Raad de A-G hierin volgt. Het arrest wordt begin september 2025 verwacht. Maar het is fijn om na jaren van procederen te mogen vernemen van een vooraanstaand jurist dat het stemmetje in je hoofd echt geen onzinnige dingen verkondigde. Want in alle eerlijkheid, je gaat – en behoort misschien ook – aan jezelf (te) twijfelen als je eerst de rechtbank en daarna het gerechtshof niet aan je zijde vindt.