EX-PARTNER HEEFT NIET ALTIJD RECHT OP ONMIDDELLIJKE VERKOOP GEZAMENLIJKE WONING

Wij zien in onze praktijk steeds vaker de situatie voorbijkomen waarin partijen hebben besloten hun relatie te beëindigen en er ruzie ontstaat over de gezamenlijke woning. Partijen dienen namelijk te beslissen of een van hen de gezamenlijke woning overneemt of dat die wordt verkocht aan een derde. Gelet op de gespannen woningmarkt komt het vaak voor dat een partij zo lang mogelijk gebruik van de gezamenlijke woning wil blijven maken, terwijl die partij overname van de woning (nog) niet kan betalen.

Niemand mag tegen zijn zin in onverdeeldheid worden gehouden

Een gezamenlijke woning valt binnen een zogenoemde ‘gemeenschap’. Partijen (ook wel deelgenoten genoemd) zijn gezamenlijk eigenaar van het geheel. Zowel voor echtgenoten of geregistreerd partners die zijn verwikkeld in een echtscheidingsprocedure als voor informele samenwoners geldt dat van hen in principe niet verwacht mag worden dat zij tegen hun zin in onverdeeldheid gehouden worden. Volgens de wet mag een deelgenoot dan ook te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen. In de praktijk betekent dit verkoop van het eigen aandeel aan de andere deelgenoot of verkoop van het geheel aan een derde (waarna de verkoopopbrengst onder de deelgenoten wordt verdeeld).

Uitzondering – belangenafweging

Zoals vaak het geval is in het recht, kent de wet ook op bovenstaande regel een uitzondering. Indien het belang van de ene deelgenoot bij onmiddellijke verdeling kleiner is dan het belang van de andere deelgenoot om nog even te wachten met de verdeling, kan de rechter op verzoek van een deelgenoot een of meerdere malen bepalen dat de andere deelgenoot voor een periode van maximaal drie jaar geen aanspraak kan maken op verdeling. Er vindt dus een belangenafweging plaats tussen de belangen van de deelgenoot die wil over gaan tot verdeling (lees: verkoop) van de gezamenlijke woning en de deelgenoot die in onverdeeldheid wil blijven (lees: meestal in de gezamenlijke woning wil blijven wonen zonder 100% eigenaar te worden). De rechtbank Noord-Holland deed op 13 april 2022 een interessante uitspraak waaruit volgt hoe een dergelijke belangenafweging kan uitpakken .

De feiten

In deze kwestie ging het om twee ongehuwde samenwoners. Zij waren sinds 2017 gezamenlijk eigenaar van een woning. In november 2020 verbreken partijen hun relatie en verlaat de vrouw de woning. De man blijft met zijn drie minderjarige kinderen (uit een eerdere relatie) achter in de woning.

De vrouw vordert dat de man mee zal meewerken aan verkoop aan een derde. De man vordert dat de verdeling drie jaar wordt uitgesteld.

Het belang van de vrouw bij onmiddellijke verdeling

De vrouw wil de overwaarde van de gezamenlijke woning gebruiken om in haar levensonderhoud te kunnen voorzien. Zij ontvangt een WIA-uitkering van € 552,- per maand en dat is volgens haar onvoldoende om een vervangende huurwoning te huren. Zij verblijft momenteel bij haar stiefvader, maar kan zich daar niet inschrijven. Zij wenst haar aandeel in de overwaarde te gebruiken als aanvulling op haar inkomen. Omdat zij recht heeft op deze overwaarde komt zij immers niet in aanmerking voor een aanvullende bijstandsuitkering, althans die wordt slechts verstrekt als lening. Zij wil echter geen schuld opbouwen bij de gemeente.

Het belang van de man bij drie jaar uitstel van de verdeling

De man is van mening dat hij een zwaarwegend belang heeft om de woning nog enkele jaren onverdeeld te laten. Hij zou de woning graag alleen in eigendom verkrijgen, maar is momenteel (nog) niet in staat om daartoe de benodigde financiering te verkrijgen. De man is in september 2020 voor zichzelf begonnen en heeft in 2021 een slecht jaar gehad als gevolg van de breuk met de vrouw en haar reactie daarop. Zij overstelpte hem met Whatsappberichten en maakte hem overal zwart (ook bij zijn werkgever). De psychische problemen die de man als gevolg daarvan ondervond, hadden ook weerslag op zijn bedrijf. Momenteel gaat het beter met de man en haalt hij betere resultaten met zijn bedrijf. Hij komt echter nog niet in aanmerking voor een hypothecaire geldlening, omdat hij nog niet beschikt over jaarcijfers over drie achtereenvolgende jaren. De man benadrukt dat hij belang heeft bij het behoud van de woning om uitvoering te kunnen geven aan de co-ouderschapsregeling die hij met zijn ex-vrouw (de moeder van zijn kinderen) is overeengekomen met betrekking tot hun drie minderjarige zoons. Hij staat nog niet lang genoeg ingeschreven voor een sociale huurwoning en ook het verkrijgen van een huurwoning in de vrije sector is voor hem niet haalbaar (omdat hij ook daarvoor met cijfers moet onderbouwen dat hij in staat is de huur te betalen).

Rechtbank wijst vordering van de man (deels) toe – verdeling ruim anderhalf jaar uitgesteld

De rechtbank overweegt dat er een belangenafweging gemaakt moet worden waarbij de belangen van de vrouw en de man tegen elkaar worden afgewogen en waarbij rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden. Daaruit volgt volgens de rechtbank dat de belangen van de man momenteel zwaarder wegen.

Volgens de rechtbank maakt het feit dat de vrouw geen schuld op wil bouwen bij de gemeente niet dat zij een zwaarder wegend belang heeft bij onmiddellijke verdeling. In principe moet de aanvullende bijstand worden gezien als een voorschot op de overwaarde van de gezamenlijke woning. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de overwaarde momenteel circa € 32.500 bedraagt en dat de vrouw hiermee haar inkomen circa 2,5 jaar zou kunnen aanvullen. Bovendien staat de vrouw al heel lang ingeschreven voor een sociale huurwoning en zijn haar kansen op het verkrijgen van vervangende woonruimte op korte termijn veel beter dan de kansen daartoe van de man. Ook is van belang dat de huren in de vrije sector aanzienlijk hoger zijn dan de hypotheeklasten die de man nu steeds volledig en tijdig heeft voldaan met zijn eigen geld.

De rechtbank is van mening dat de man voldoening gemotiveerd heeft betoogd waarom hij extra tijd nodig heeft om het aandeel van de vrouw in de woning over te nemen. Als beginnend ondernemer komt de man nu nog niet in aanmerking voor voldoende financiering. In de procedure heeft de man wel financiële gegevens overgelegd waaruit blijkt dat het nu goed gaat met zijn bedrijf en daarnaast heeft de man verklaard dat hij verwacht met goede cijfers over 2022 en 2023 het resultaat van het slechtere jaar 2021 te kunnen compenseren.

Gelet op het bovenstaande vindt de rechtbank dat de man een zwaarwegender belang heeft bij uitstel van de verdeling. Gelet op hetgeen hij heeft verklaard over zijn financiën oordeelt de rechtbank dat een uitsluiting van de verdeling tot 1 januari 2024 voldoende tegemoetkomt aan het belang van de man. Op dat moment beschikt de man immers over de cijfers van drie opeenvolgende jaren voor het verkrijgen van financiering. De rechtbank benadrukt nog dat de man nu niet stil mag blijven zitten tot 1 januari 2024. Hij moet zich actief inzetten voor het verkrijgen van financiering, want indien na verloop van de termijn blijkt dat de man daartoe niet in staat is, zal de woning in principe alsnog aan een derde worden verkocht.

Tot slot

Uit deze uitspraak blijkt dat het bij de vraag of een ex-partner aanspraak kan maken op onmiddellijke verkoop van de gezamenlijke woning altijd aankomt op een belangenafweging. Het is daarom noodzakelijk dat de belangen zo duidelijk mogelijk aan de rechter worden voorgelegd.

Heeft u vragen over het bovenstaande, wil uw ex-partner tegen uw zin overgaan tot verkoop van de gezamenlijke woning of wil uw ex-partner juist niet meewerken aan een gezamenlijke verkoop? Onze advocaten – gespecialiseerd in het personen- en familierecht – helpen u graag verder!