Breekt koop het voorkeursrecht?

Breekt koop het voorkeursrecht?

Koop breekt geen huur. Dit is een veel voorkomende uitspraak in het huurrecht, die is vastgelegd in artikel 7:226 BW. In dit artikel wordt aandacht besteed of dit ook van toepassing is op een in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop.

Koop breekt geen huur

Door de regeling van ‘koop breekt geen huur’ gaan, kort samengevat, de rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst, bij de overdracht, over op de koper. Het is hierbij niet van belang of de koper op de hoogte was van het bestaan van de huurovereenkomst. De koper zal de huurovereenkomst simpelweg dienen te respecteren, mits de huurder het genot van het gehuurde heeft verkregen vóór de eigendomsoverdracht. Krijgt de huurder het gehuurde op of na de dag van de overdracht, dan wordt hij niet beschermd door art. 7:226 BW.

Op grond van deze bepaling gaan echter niet alle rechten en plichten op de koper over.  Enkel de rechten en plichten uit de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met “het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie” gaan over. Een overeenkomst van geldlening tussen de huurder en de “oude” verhuurder, die toevallig in de huurovereenkomst is vastgelegd, gaat in principe dus niet mee over naar de “nieuwe” eigenaar. 

Wat is een voorkeursrecht van koop?

Met een voorkeursrecht van koop, ook wel recht van eerste koop genoemd, wordt bedoeld dat de verkoper heeft toegezegd dat hij de huurder – bij een voorgenomen verkoop – als eerste in de gelegenheid zal stellen om het pand te kopen.

Het is voor de huurder verstandig om voor ogen te houden dat dit een contractuele toezegging van de verhuurder is. Dit blokkeert de verkoop en levering aan een derde dan ook niet.

De “leer” van de Hoge Raad

In zijn arresten van 15 juni 2007 en 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of en, zo ja, wanneer een voorkeursrecht van koop kan overgaan op de nieuwe eigenaar. In die uitspraken heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dat antwoord niet wordt bepaald door wat partijen beoogden, maar of de wet dat gevolg van rechtswege meebrengt. Op grond van de wet gaat een recht van koop (automatisch) over wanneer de huurprijs een vergoeding bevat voor die clausule.

Geen afzonderlijke vergoeding? Dan breekt de koop het voorkeursrecht

In zijn arrest van 12 januari 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak waarin over zo’n recht van eerste koop werd gediscussieerd.  

Wat waren de feiten?

In deze zaak huurde Vanilla al enige tijd een winkelruimte van Stichting Alri. Tussen partijen was een voorkeursrecht van koop overeengekomen. Deze was in de huurovereenkomst vastgelegd. Na enige tijd heeft Stichting Alri de winkelruimte verkocht aan Amres. Amres heeft de winkelruimte vervolgens verkocht aan een derde. Vanilla kon zich niet verenigen met de verkoop van de winkelruimte door Amres aan die derde. In de procedure maakte Vanilla aanspraak op de contractuele boete van € 218.250,00. Zij was van mening dat Amres de winkelruimte eerst aan haar moeten aanbieden. Vanilla beriep zich in dit kader op het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop.

De oordelen van de rechters

Zowel de rechter in eerste aanleg, als het gerechtshof in hoger beroep oordeelden dat Amres niet gebonden was aan het voorkeursrecht van koop dat was overeengekomen tussen Vanilla en Stichting Alri. In lijn met de rechtspraak toetsten zij of in de door Vanilla betaalde huurprijs een vergoeding was begrepen voor het voorkeursrecht. Omdat dit niet het geval is, werd de vordering van Vanilla afgewezen.

Conclusie?

Uit deze rechtspraak blijkt een voorkeursrecht van koop niet zomaar overgaat op de koper van een onroerende zaak. Indien partijen (de oude verhuurder en de huurder) dat willen, kunnen zij dat wel mogelijk maken. De enkele wilsovereenstemming is echter niet voldoende. Daarvoor zal dan een vergoeding moeten worden afgesproken (en betaald!).  

Vragen?

Overweegt u een pand (met huurder) te kopen en vraagt u zich af welke rechten en plichten het verkrijgen met zich meebrengt? Of krijgt u met een nieuwe verhuurder van doen en bent u benieuwd naar de daaraan verbonden gevolgen? Onze advocaten – gespecialiseerd in het huurrecht – helpen u graag verder.