040 – 238 05 10
Veel mensen denken dat de rechter een huurovereenkomst pas ontbindt als de huurachterstand ten minste drie maanden bedraagt. De afgelopen periode hebben meerdere gerechtshoven uitgesproken dat een huurovereenkomst echter ook in andere situaties kan worden ontbonden. Ook wanneer de huur structureel te laat betaald wordt, kan dat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
De ontbinding van huurovereenkomsten
De hoofdregel is dat een contractspartij een overeenkomst mag ontbinden, als zijn contractspartner diens verplichtingen uit de overeenkomst schendt. Dit is slechts anders, als de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
De ontbinding van een huurovereenkomst kent echter verstrekkende gevolgen voor de huurder. Deze verliest daarmee immers de beschikking over de gehuurde ruimte. Voor particuliere huurders is dat vaak “hun” woning. Uit de beschermingsgedachte (de huurder is en blijft in de ogen van kantonrechters toch de zwakkere partij) wordt daarom algemeen aangenomen dat een tekortkoming de ontbinding minder snel rechtvaardigt dan bij veel andere contracten.
De aanbeveling van de kantonrechters
In 2006 hebben de kantonrechters onderling als uitgangspunt aangenomen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede tot ontruiming van het gehuurde, in beginsel wordt toegewezen, wanneer de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
In de volksmond wordt in dit kader vaak gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst pas wordt toegewezen als de huurachterstand ten minste drie maanden bedraagt.
Uitzonderingen blijven mogelijk
Hoewel kantonrechters hun besluit om de huurovereenkomst al dan niet te ontbinden vaak laten afhangen van de hoogte van de huurachterstand, is de hoogte van de huurachterstand zeker niet allesbepalend.
Ontbinding wegens structurele betalingsachterstanden
De gerechtshoven ‘s-Hertogenbosch, Arnhem-Leeuwarden en Amsterdam hebben in de afgelopen periode diverse malen uitgesproken dat de ontbinding van de huurovereenkomst ook gerechtvaardigd kan zijn wanneer de huurder de huurpenningen structureel te laat betaalt, ondanks dat de huurachterstand (substantieel) minder dan drie maanden bedraagt.
Relevante omstandigheden daarbij (kunnen) zijn:
- in welke mate worden de huurpenningen te laat betaald (gebeurt dat incidenteel of structureel)?
- in welke mate wordt de betalingstermijn overschreden (is dat beperkt of substantieel)?
- wat is de achtergrond van het niet tijdig voldoen van de huurpenningen?
- komt de huurder de overige verplichtingen correct na?
- is de huurder aangemaand om de huurpenningen tijdig te voldoen en, zo ja, is hij daarbij gewezen op de risico’s wanneer hij in gebreke blijft?
Ontbinding kan vaker dan gedacht
Hoewel het uiteindelijk steeds aan de rechter is om te bepalen of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst in dat specifieke geval rechtvaardigt, kan worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst vaker kan worden ontbonden dan veel mensen denken.
Vragen?
Heeft u een huurder die de huur niet tijdig en/of volledig betaalt, of heeft u een verhuurder die de huurovereenkomst met u wil beëindigen, dan bespreken onze huurrechtspecialisten graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.